Conseils avant d’acheter une maison

L’achat d’une maison est certainement une des étapes les plus délicates et difficiles, il y a des efforts financiers et beaucoup de temps à y dédier. Vous devez planifier l’investissement et la peur (ou la possibilité) de faire une erreur est toujours présente.

L’achat d’un bien immobilier requiert la plus grande attention. En effet, l’analyse d’une maison ou d’un appartement, qui pourrait devenir le vôtre, impose une série de réflexions importantes.

Est-ce que j’achète la bonne maison ? Et si ce n’était pas pour moi ?

Et si je n’aime pas ça ? Aura-t-il des espaces bien organisés ?

Est-il lumineux et assez spacieux ?

La cuisine est-elle pratique ? La salle de bain est-elle assez grande ?

Quelle est la meilleure orientation ?

Acheter une maison, étape par étape

Prendre le temps de choisir le bien immobilier fait pour vous

Les facteurs déterminants dans le choix sont nombreux : la lumière, les conditions générales de la maison ou de l’appartement et de l’ensemble de la propriété, l’emplacement et le niveau de bruit.

Par rapport à la valeur de la maison, donnée par ses caractéristiques et les prix pratiqués dans la région, certains éléments peuvent faire baisser le prix : l’absence de balcons, l’absence d’ascenseur, l’emplacement en demi-sous-sol ou au rez-de-chaussée, l’absence de plusieurs salles de bains.

Il est toujours conseillé de se faire une idée préliminaire de la zone dans laquelle se trouve le bien, de le comparer avec d’autres propositions similaires que l’on trouve dans les agences immobilières et de faire un premier survol de toutes les offres, afin de ne pas perdre sa vie à visiter des maisons.

Avant toute négociation avec le propriétaire, il est toujours nécessaire de voir la maison en personne, car vous y verrez beaucoup plus de détails que ceux qui peuvent être cachés derrière les photos.

Les variables à prendre en compte en personne sont les suivantes :

• l’état général du bien et son ancienneté
• si des travaux, des rénovations et/ou de l’entretien ont déjà été effectués
• les systèmes (leur ancienneté et leur conformité aux normes)
• s’il est habitable et s’il est raccordé à l’électricité, au gaz et à l’eau.
• si la maison est chaude/froide, sombre/lumineuse, bruyante…
• si l’emplacement est avantageux et qu’il y a un parking
• s’il y a des transports publics et/ou des commerces à proximité (pharmacies, marché, fruits)
• s’il y a un jardin ou des espaces verts à entretenir

Faites vos calculs avant d’acheter une maison

L’achat d’une maison est l’investissement le plus coûteux, mais il est parfois fait à l’aveuglette : dans certains cas, il vaudrait mieux vivre dans une maison louée pour ne pas se priver de son capital, qui pourrait être investi ailleurs de manière heureuse et rentable, et pourtant les gens continuent à acheter des propriétés coûteuses sans planification.

N’oubliez pas les frais de notaire

Avez-vous trouver un notaire ? Lorsque vous achetez une maison, les frais accessoires à payer changent si la personne qui vous vend le bien est une entreprise de construction ou un particulier. Les frais à payer varient mais en général il s’agit de la TVA, la rémunération du notaire (proportionnels à la valeur du bien), les droits de mutation à titre onéreux, la contribution de sécurité immobilière (CSI), les débours, les taxes foncières, les taxes de sécurité immobilière.

Ceci n’est pas le sujet de cet article mais nous vous invitons à approfondir ce thème qui mérite d’être étudié avec précision.

Ne soyez pas trop pressé

Les prix des biens immobiliers dans certaines régions ne sont pas toujours les mêmes. Ils peuvent augmenter ou diminuer en fonction des périodes.

Par conséquent, réfléchissez bien à votre achat. Si vous n’avez pas de besoins urgents en matière de logement, attendez la meilleure occasion ou déménagez dans des zones moins chères.

Il est conseillé de visiter au moins 5-6 propriétés avant d’acheter, afin de pouvoir également comprendre si le prix correspond à la valeur du marché ou s’il est déséquilibré en excès.

Avez-vous pensé au mobilier ?

Si vous budgétez l’achat d’une maison, n’oubliez pas d’allouer des fonds supplémentaires pour la meubler.

Les meubles peuvent coûter très cher et il y a certaines choses (comme la cuisine, les appareils électroménagers, le lit) dont vous ne pouvez pas vous passer.

Évaluez soigneusement ces dépenses afin qu’elles ne deviennent pas un fardeau trop lourd.

Quels sont les prêts hypothécaires ?

Une vérification importante, que le notaire effectue généralement avant l’achat de la maison, est celle de la situation hypothécaire.

L’achat d’une maison louée, une fois les vérifications nécessaires effectuées, peut s’avérer être une bonne affaire, car la présence d’un locataire diminue l’évaluation du bien jusqu’à 35%.

L’une des principales inconnues de l’achat d’une maison occupée par des locataires est que, une fois le contrat expiré, ils ne partent pas. Il faut donc entreprendre la procédure d’expulsion pour mettre fin au bail.

Il y a deux chemins à suivre en même temps : le préavis, qui invite le locataire à se comporter selon les accords, et en même temps la convocation devant un juge. Si le locataire ne se présente pas à l’audience ou ne s’y oppose pas, le juge émet un avis d’expulsion exécutoire qui prend effet après 30 jours. Si, en revanche, le locataire se présente et présente des motifs non fondés, l’ordonnance est immédiatement exécutoire. Les choses se compliquent toutefois si le juge trouve des « raisons sérieuses » qui empêchent l’expulsion. Dans ce cas, il est nécessaire de trouver un accord ou d’attendre.

Ce qu’il faut observer avec attention lors de la visite du bien

Dans cette section, vous trouverez des points à observer attentivement lors de la visite du bien. Cela vous donnera une image complète de la maison que vous envisagez d’acheter, avec tous les avantages et les inconvénients.

Fissures dans les murs

Regardez autour des murs et inspectez le plafond à la recherche de fissures, qui peuvent être le signe d’une instabilité ou d’un affaissement du sol. Selon la gravité, ce type de problème peut être très coûteux à réparer.

Les fissures dans les structures porteuses sont évidemment celles qui méritent le plus d’attention ; elles dépendent de diverses actions externes ou internes. De nombreux types de fissures peuvent être observés :

• Fissures dues à des actions attribuables à des charges trop élevées sur la structure.
• Fissures dues à la détérioration causée par des matériaux de mauvaise qualité.
• Fissures dues à l’affaissement du sol.
• Fissures dues à la dilatation thermique due à un incendie.
• Fissures dans les structures dues au rétrécissement ou à l’expansion de matériaux de construction.
• Fissures liées à l’humidité.
• Fissures dues à des ondes sismiques.

Répartition de l’espace

Y a-t-il assez de chambres ? Aurez-vous besoin d’ajouter de l’espace pour vos affaires ? C’est une chose de voir le potentiel, mais trouver le temps et le budget nécessaires pour transformer une maison est une toute autre histoire.

Faites attention à l’exposition

Examinez attentivement l’exposition pour voir si l’intérieur est chaud ou froid. Y a-t-il beaucoup de lumière naturelle ? Et l’air ? Comment circule-t-il ?

Ne sous-estimez pas non plus l’importance de la vue depuis la maison : si vous avez un grand bâtiment gris en face de vous, vous ne pouvez pas espérer voir le coucher du soleil.

Humidité et moisissures

Vérifiez l’absence de traces et de taches d’eau, ou que la peinture n’a pas été endommagée par l’humidité – cela peut indiquer un problème de ventilation.

Si votre maison se trouve au dernier étage d’un immeuble d’habitation, ouvrez les portes et les armoires pour détecter les éventuelles odeurs, l’humidité et les moisissures cachées.

Système électrique et courant

Si les interrupteurs et les prises de courant ne sont pas en bon état, il se peut que le système électrique date et doive bientôt être remplacé. Si vous achetez une vieille maison qui doit être entièrement rénovée et remise à neuf, dans 80% des cas, le système électrique doit être entièrement remplacé.

En particulier dans le cas de bâtiments anciens, il est nécessaire de refaire le système électrique ou d’intervenir sur certains composants pour tout mettre aux normes. Parfois, l’humidité et l’usure rendent même des systèmes relativement récents complètement dangereux et peu fiables.

Système d’eau et pression de l’eau

Ouvrez les robinets de la cuisine, de la salle de bains et de la buanderie et vérifiez la pression et la couleur de l’eau, ainsi que les canalisations.

Si la maison est isolée, peut-être dans un centre ville, vérifiez qu’il y ait un réservoir d’eau à l’extérieur au cas où la pression soit considérablement réduite. Sinon, vous risquez de manquer d’eau le soir ou pendant les étés très chauds.

Vérifiez également le système de chauffage : la chaudière fonctionne-t-elle, est-elle en bon état ? Quels radiateurs y a-t-il ? Le système de chauffage a-t-il été entretenu au fil des ans ?

Climatisation

Il est facile de savoir si une maison a besoin de climatisation : il suffit de la visiter en été ou de regarder l’extérieur des appartements voisins. Si vous voyez plusieurs moteurs de climatisation, cela vous servira sûrement.

S’il existe déjà un système, vérifiez qu’il fonctionne et qu’il n’est pas trop vieux.

Classe d’énergie et consommation

En France, comme la plupart des pays européens, nous devons être conforme à la Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DEPEB, ou EPBD pour Energy performance of building directive), qui rend obligatoire l’attribution d’une classe énergétique pour chaque bâtiment.

Cette classe est attribuée sur la base des besoins en énergie primaire pour le chauffage du bâtiment, c’est-à-dire sur la base du rapport entre les kWh par mètre carré de surface ou les kWh par mètre cube de volume. Il est toutefois possible de se faire une idée de la classe énergétique de son logement (A+, A, B, C, D, E, F et G) et ceux qui sont à deux doigts d’acheter un nouveau logement savent que les nouveaux bâtiments sont tenus d’avoir leur propre classe énergétique. Les nouveaux bâtiments doivent être en classe C.

La classe – et donc la consommation d’énergie en hiver – varie en fonction de nombreux facteurs, dont la zone climatique dans laquelle nous vivons. Pour un calcul précis de l’indice de performance énergétique, la consommation globale de l’appartement sera calculée à partir de la demande d’énergie thermique du bâtiment, qui dépend elle-même étroitement de la zone climatique dans laquelle se trouve le bâtiment.

Vie privée

Avoir le regard des voisins qui surplombent votre maison n’est pas l’idéal, bien que ce soit un problème qui peut être contourné avec des barrières, des clôtures et de hauts murs de plantes.

Si, en revanche, vous jouez du saxophone à la maison, ne cherchez pas un appartement en copropriété.

Conclusion

Comme vous l’aurez compris, acheter une maison n’est pas simple et il faut être attentif à de très nombreux critères ! J’espère que nos conseils vous seront utiles et que vous trouverez votre bonheur.